Il Cortile Privato

Definizioni - Possibilità di fruizione - Sentenze giudiziarie


I cortili / definzione

I cortili sono porzioni di suolo a livello stradale e a cielo scoperto assolutamente non costruiti. Per cortile si intende l´area e anche la colonna d´aria sovrastante.

Se sono piantumati anche la legge li definisce come giardini.

Sono compresi nella definizione giuridica di cortile anche gli spazi modesti che hanno come unica destinazione il fatto di dare aria e luce (o solo aria) ad ambienti di servizio.

La destinazione di uso di un cortile è data innanzitutto dal regolamento di condominio, ma può derivare anche dalla conformazione dei luoghi o dalla destinazione originariamente data a questi spazi.

Può essere di tantissimi tipi: per esempio dare aria, luce e veduta, permettere il transito o anche il parcheggio di autoveicoli, permettere il deposito di merci, il gioco dei bambini o creare un´area di riposo, con panchine e piante.

Per mutare destinazione ad un cortile, o per aggiungere altre, occorrono caso per caso delle maggioranze qualificate in assemblea e talvolta perfino l´unanimità.

Giardini condominiali - Gärten in Wohnanlagen

Le spese di manutenzione dei giardini comuni vanno ripartite tra tutti i condomini in base alle quote di proprietà, perchè riguardano la valorizzazione estetica di tutta la proprietà. E, in effetti, quasi tutti i regolamenti condominiali stabiliscono così.


Uso del cortile

Il cortile di proprietà comune di uno stabile condominiale è normalmente destinato a dare aria e luce alle parti interne dello stabile medesimo ed a permettere il passaggio di persone o di cose per l´accesso all´edificio, oltrechè , talvolta, a consentire la sosta temporanea di autoveicoli per il carico e lo scarico delle merci.

Sono, pertanto, vietate tutte le utilizzazioni che compromettono o diminuiscono il godimento del bene comune di tutti i condomini.

Ad una interpretazione rigorosa delle norme di legge sostenuta da alcuni, interpretazione in base alla quale la sosta di un veicolo che si protrae oltre il tempo necessario al carico o allo scarico delle persone o delle cose è da considerarsi in ogni caso lesiva del diritto del comproprietario, in quanto contrastante con la destinazione del cortile, costruito per soddisfare diverse esigenze, si è ventua a creare un´altra corrente di pensiero che, sulla scia delle mutate esigenze della vita moderna e della necessità sempre più pressante di consentire al cittadino il parcheggio dell´autovettura in spazi diversi da quelli destinati al pubblico transito ha corretto in maniera più estensiva l´interpretazione suesposta.

Si è affermato, in sostanza, che la destinazione del bene comune dev´essere considerata non in termini astratti, cioè legata a quella impressa dal costruttore, ma in termini concreti di utilità economica, ampliando il concetto di destinazione a tutti gli usi concreti ai quali il bene, per la sua struttura, può essere adibito.

Di conseguenza, l´uso del cortile a parcheggio non può essere escluso, anzi è inteso come destinazione accessoria, secondaria, del cortile medesimo e, quindi, è perfettamente lecito, purchè , ovviamente, rispetti il pari diritto dei condomini a tale uso, nel senso che, in pratica, il parcheggio deve essere consentito a tutti gli abitanti dello stabile almeno per una autovettura e non leda la sfera oggettiva di ciascun partecipante.

Come si vede, il problema non è di facile soluzione ed il miglior uso del cortile è spesso lasciato alla educazione dei condomini, nel senso che questi ultimi ben possono, con un comportamento conforme alle comuni norme etiche, soddisfare le giuste e legittime esigenze di sicuro ricovero delle autovetture senza alterare la destinazione principale del cortile e senza limitarne altre possibili utilizzazioni.


Alcune sentenze giudiziarie

Area condominiale destinata a "gioco del pallone" - Installazione di rete di recinzione e porte di legno per lo svolgimento di "partita calcio" - Suddivisione delle spese - Poteri dell´assemblea condominiale.
Allorquando il regolamento di condominio preveda la destinazione di un´area condominialea "gioco al pallone" su tale area può istallarsi una rete di recinzione e le porte di legno: l´assemblea condominiale, con le maggioranze di cui all´art. 1136 Codice civile, comma secondo e terzo, può validamente deliberare se mantenere o rinnovare detti manufatti integranti una modificazione della cosa comune per la sua migliore e più conveniente utilizzazione.

Tribunale Monza, 22 gennaio 1985


Delibere assemblari - Trasformazione in un parcheggio per automabili di un parco-giardino - Maggioranza richiesta - Unanimità - Necessità
In tema di condominio degli edifici, l´utilizzazione a parcheggio di autovetture private di un´area comune alberata, originariamente goduta come "Parco-giardino", in relazione alla sua apprezzabile estensione, non si traduce in un miglioramento della cosa comune, ma comporta mutamento ed alterazione della destinazione della medesima, in pregiudizio dei diritti dei singoli condomini. Essa, pertanto, non può esser validamente deliberata dall´assemblea del condominio, con le maggioranze previste per le innovazioni utili (artt. 1120, primo comma e 1136, quinto comma, Codice Civile), ma postulata l´unanimità di tutti i condomini.

Cassazione, 14 novembre 1977, n. 4922


Giardino - Utilizzazione non illegittima dei viali del giardino-cortile per i giochi dei bimbi
La disciplina dei giochi dei bambini nei viali del cortile-giardino condominiale non integra un´occupazione degli stessi nè un´alterazione della destinazione della cosa comune. Pertanto, nella fattispecie si integra una forma di utilizzazione diversa, ma non illegittima dei viali del cortile-giardino, essendo compatibile con la destinazione del bene. Essa può esser disposta dall´assemblea con deliberazione adottata con la maggioranza prevista dall´art. 1136 Codice civile, anche se il regolamento di condominio di natura contrattuale vieti l´occupazione delle parti comuni da parte dei condomini.

Cassazione, 8 luglio 1981, n. 4479